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在寸土寸金的深圳市中心區(qū)，依舊有樓盤建成將近10年未開(kāi)盤。

位于深圳市羅湖區(qū)文錦北路與田貝三路交會(huì)處的德弘天下華府樓盤項(xiàng)目，在今年12月7日舉行了產(chǎn)品推介會(huì)，三周過(guò)去了，截至目前，該樓盤尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。

事實(shí)上，該項(xiàng)目是2010年建成封頂?shù)睦蠘潜P。在涉嫌“捂盤”近10年后，近期不斷傳出即將開(kāi)盤銷售的消息。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤近10年未開(kāi)盤，也是與深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷碰撞的10年。

與政策碰撞的十年

在該政策執(zhí)行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項(xiàng)目才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

據(jù)悉，德弘天下華府項(xiàng)目宗地早在1998年11月就取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(深規(guī)土規(guī)許字01-1998-0204號(hào))，2008年10月取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)建許字ZS-2008-0102號(hào))。

2010年11月10日，該項(xiàng)目舉行了封頂儀式。但直到今年，才傳出要開(kāi)售的消息。

對(duì)于遲遲沒(méi)有出售的原因，外界有諸多傳言。該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，該樓盤在規(guī)劃建設(shè)之初，全是200-450平方米的大戶型。受到當(dāng)時(shí)深圳“90/70”政策的影響，因此一直無(wú)法開(kāi)售。

銷售人員口中所說(shuō)的“90/70”政策，是國(guó)務(wù)院辦公廳2006年5月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào))，提出“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”

然而，在該政策執(zhí)行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項(xiàng)目才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，當(dāng)時(shí)建成的都是200-450平方米的大戶型。

在當(dāng)時(shí)的政策背景下，需要通過(guò)“雙拼”或“三拼”的方式才能購(gòu)買大戶型住宅，即“一套房辦理兩個(gè)到三個(gè)，甚至四個(gè)房產(chǎn)證。”這意味著，在該項(xiàng)目購(gòu)買一套商品房需要兩個(gè)以上的購(gòu)房名額。然而，又碰上政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控。

2010年5月，深圳發(fā)布《深圳市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意見(jiàn)》，提出“暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”，變相地實(shí)施“家庭限購(gòu)兩套”的政策。另外，需要有一年社?；騻€(gè)稅繳納證明方有購(gòu)房資格。

在此背景下，購(gòu)房名額顯得格外珍貴。

對(duì)于近10年未開(kāi)售的原因，記者致電該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示“并不知情”。隨后記者發(fā)函采訪了樓盤開(kāi)發(fā)商深圳茂業(yè)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“茂業(yè)”)，截至記者發(fā)稿，未獲回復(fù)。

亟待開(kāi)盤

12月11日，該樓盤開(kāi)放樣板間，開(kāi)始蓄客。

“具體開(kāi)盤時(shí)間還沒(méi)定，但是我們這個(gè)月一定會(huì)開(kāi)盤。”在德弘天下華府營(yíng)銷中心，銷售人員多次向前來(lái)看房的客戶強(qiáng)調(diào)。

12月7日，德弘天下華府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商茂業(yè)舉行了產(chǎn)品推介會(huì)，宣布該項(xiàng)目即將入市。這個(gè)沉寂將近10年的樓盤突然傳出要開(kāi)盤的消息，在深圳市場(chǎng)掀起不小的波瀾。

該樓盤位于羅湖中心區(qū)，加上深圳“四大名校”之一深圳中學(xué)的加持，引起廣泛關(guān)注。深圳中學(xué)學(xué)位是該樓盤最大的賣點(diǎn)。在該樓盤的宣傳冊(cè)中，宣傳主題就是“學(xué)府家，公園里”。

從產(chǎn)品推介到預(yù)約，一切都在緊鑼密鼓進(jìn)行著。12月11日，該樓盤開(kāi)放樣板間，開(kāi)始蓄客。

對(duì)于近期開(kāi)盤的原因，有銷售人員透露，由于該項(xiàng)目建成后“捂盤”時(shí)間太長(zhǎng)，政府近期發(fā)通知，稱若今年再不開(kāi)盤，則取消該樓盤所帶的深圳中學(xué)的學(xué)位。

而該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，并不存在取消樓盤深圳中學(xué)學(xué)位的情況。

在名校光環(huán)的加持下，該樓盤獲得市場(chǎng)高度關(guān)注。黃女士(化名)在該樓盤樣板間開(kāi)放第一天就預(yù)約看房。“第一天人特別多，排隊(duì)排了很久，還要驗(yàn)資才能看房。”

記者聯(lián)系該樓盤銷售顧問(wèn)，對(duì)方表示需要提前預(yù)約并且驗(yàn)資50萬(wàn)元才能看房。在營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)，記者注意到，來(lái)看房的大多是帶小孩的家長(zhǎng)。

“多拼”改成“單證”小戶型

將原來(lái)的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價(jià)大大降低。

該樓盤現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，此次開(kāi)盤，將原來(lái)7棟大戶型改成68-76平方米的小戶型，剩下1棟400多平方米的大戶型保持不變。經(jīng)過(guò)此次改動(dòng)，該項(xiàng)目90平方米以下的戶型占比超過(guò)70%，符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，而且購(gòu)買90平方米以下的戶型僅占用一個(gè)購(gòu)房名額。

黃女士告訴記者，她去看了樣板間，發(fā)現(xiàn)被隔斷的戶型看起來(lái)“很不舒服”，比如客廳開(kāi)間過(guò)于狹窄、戶型結(jié)構(gòu)不合理等。在參觀樣板間過(guò)程中，記者也發(fā)現(xiàn)了黃女士所說(shuō)的“客廳開(kāi)間過(guò)于狹窄”等問(wèn)題。

即便如此，在名校光環(huán)加持下的德弘天下華府，還是吸引了不少

來(lái)看房的客戶。有銷售人員告訴記者，目前預(yù)約登記的客戶已經(jīng)超過(guò)4000批。然而，有人對(duì)此表示懷疑，“這可能是來(lái)看房的人數(shù)，而不是預(yù)約登記的客戶。”也有人質(zhì)疑這是銷售人員為了炒熱樓盤氣氛虛構(gòu)的數(shù)據(jù)。

將原來(lái)的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價(jià)大大降低，

這讓剛需客戶看到了上車的可能。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤所在區(qū)域二手房掛牌價(jià)格普遍在5萬(wàn)元/平方米，最高的佳兆業(yè)金翠園的掛牌價(jià)在8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，少數(shù)戶型掛牌價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

銷售人員表示，此次開(kāi)售的價(jià)格不會(huì)低于周邊二手房的價(jià)格。但由于備案價(jià)格還未獲批通過(guò)，因此價(jià)格暫時(shí)未定。

此外，記者注意到，2013年4月，深圳住建局發(fā)布《深圳市2012年開(kāi)工保障性安居工程項(xiàng)目匯總表》，其中德弘天下華府項(xiàng)目有50套公租房的配建指標(biāo)，總建筑面積0.25萬(wàn)平方米。

然而，本次推售宣傳的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)此只字不提。

貨值漲兩倍多

近10年過(guò)去，周邊二手房的價(jià)格已經(jīng)翻了幾番。

回顧該宗地的歷史，可謂一波三折。

公開(kāi)資料顯示，德弘天下華府項(xiàng)目宗地號(hào)為H307-0038，此前歸屬于深圳市深寶實(shí)業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“深深寶”，000019.SZ)。1997年12月11日，深深寶與深圳基泰投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“基泰”)簽訂了《合作興建深寶商業(yè)城合同書》及附件，以深深寶出地、基泰出資的方式合作開(kāi)發(fā)深寶商業(yè)城。

后來(lái)因基泰未完成該項(xiàng)目報(bào)批工作，深深寶將該地塊收回。1999年12月26日，深深寶與茂業(yè)簽訂了《合作建房合同書》及《合作建房補(bǔ)充協(xié)議》，將該宗地的開(kāi)發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)給茂業(yè)。補(bǔ)充協(xié)議約定，茂業(yè)需要向深深寶支付1.46億元的補(bǔ)償金和約0.34億元的地價(jià)款項(xiàng)。而有關(guān)建設(shè)成本和實(shí)際售房收入由茂業(yè)獨(dú)享。

2000年8月18日，深深寶、基泰與茂業(yè)三方簽訂了協(xié)議書，約定基泰與深深寶此前協(xié)議中的全部權(quán)利義務(wù)由茂業(yè)承接，包括此前基泰分期支付給深深寶的5000萬(wàn)元。至此，茂業(yè)以2.3億元的成本獲得該宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)益，并獨(dú)享全部售房收入。

然而，直到2008年，該宗地才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2010年11月正式封頂。近10年過(guò)去，周邊二手房的價(jià)格已經(jīng)翻了幾番。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，項(xiàng)目總建筑面積為265187.878平方米，住宅面積174935.455平方米，參照周邊二手房的最高價(jià)格，該樓盤此次開(kāi)盤，可售貨值在140億元以上。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2010年，羅湖區(qū)新房均價(jià)還在1.4萬(wàn)-1.6萬(wàn)元，即使按照當(dāng)時(shí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，該樓盤項(xiàng)目的可售貨值也不超過(guò)40億元，“雪藏”10年，貨值漲了兩倍有余。

在這近10年期間，該樓盤偶爾傳出將開(kāi)盤入市的風(fēng)聲。封頂后，開(kāi)發(fā)商還多次修改規(guī)劃。公開(kāi)資料顯示，2016年9月，項(xiàng)目調(diào)整變電站的位置。2019年6月25日，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)調(diào)整項(xiàng)目宗地用地紅線范圍及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并將A、B、C棟建筑高度由161.5米改為162.6米，D、E棟建筑高度由167.8米改為168.9米，F(xiàn)、H棟建筑高度由164.65米改為165.75米，G棟建筑高度由164.05米改為165.15米。

然而，銷售人員信誓旦旦保證“本月一定開(kāi)盤”后，截至目前，該項(xiàng)目仍未取得《商品房預(yù)售許可證》，今年是否能順利開(kāi)盤尚不確定。上述負(fù)責(zé)人告訴記者，目前手續(xù)的辦理流程已經(jīng)接近尾聲，很快就能開(kāi)盤。茂業(yè)另一工作人員向記者表示，“我們會(huì)在春節(jié)前開(kāi)盤。”

關(guān)鍵詞： 茂業(yè)深圳 中心區(qū)項(xiàng)目封停