利潤承壓倒逼開發(fā)商聚焦精細(xì)化運(yùn)營適當(dāng)開拓多元化新賽道業(yè)務(wù)

來源：證券日?qǐng)?bào) 2020-01-09 10:52:30

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在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年艱難前行，但仍有充分的時(shí)間和空間。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)由粗放發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營，“投資美好生活”成為終極目標(biāo)、城鎮(zhèn)化率大有空間、存量資產(chǎn)有待挖掘、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，面對(duì)這樣的全新市場(chǎng)，讓地產(chǎn)的航船，平安駛向2020年，是房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

聚焦精細(xì)化運(yùn)營

強(qiáng)化全面預(yù)算管理

眾所周知的是，地產(chǎn)企業(yè)是以資金為王的行業(yè)，資金融資方式對(duì)整個(gè)企業(yè)發(fā)展非常重要。中泰證券數(shù)據(jù)顯示，2019年房企發(fā)行公司債2963.40億元、ABS發(fā)行2458.94億元，合計(jì)發(fā)行5422.34億元，占到房企公開市場(chǎng)融資的69.69%，交易所市場(chǎng)成為房企融資的首選市場(chǎng)。

“債券市場(chǎng)完全是由政策端決定的一個(gè)市場(chǎng)。”日前，在以“賽道升級(jí) 融變求新”為主題的“第十一屆地產(chǎn)中國論壇”上，中泰證券投資銀行債券與結(jié)構(gòu)融資執(zhí)行總經(jīng)理鄧文表示。

明源地產(chǎn)研究院副院長吳浪雄在會(huì)上指出，面對(duì)宏觀視角、嚴(yán)控慢松、精準(zhǔn)調(diào)控、嚴(yán)管資金、產(chǎn)業(yè)共生等五大房企發(fā)展新常態(tài)，房企在構(gòu)建精細(xì)化運(yùn)營體系過程中，需要從經(jīng)營提效、客戶服務(wù)提升、數(shù)字化運(yùn)營以及全面預(yù)算視角四個(gè)方面著手。

在融資環(huán)境趨嚴(yán)從緊的當(dāng)下，面對(duì)利潤被擠壓的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)一步進(jìn)行全面預(yù)算的大運(yùn)營管理。“這個(gè)過程將收入、成本、效率無壓力或無依賴的傳遞每個(gè)人心中，讓每個(gè)人的工作過程中有效的落實(shí)下去。”吳浪雄認(rèn)為。

拋開融資艱難的問題不談，在業(yè)務(wù)聚集上，房地產(chǎn)企業(yè)也有了新的思考。比如，令很多企業(yè)感到焦慮的是，到底應(yīng)該堅(jiān)持原來的主業(yè)，還是更傾向于多元化的選擇?

做大開發(fā)主業(yè)

適當(dāng)開拓多元化新賽道業(yè)務(wù)

“城市化的發(fā)展導(dǎo)致人口往城市轉(zhuǎn)移，就業(yè)形勢(shì)也隨之發(fā)生改變，中國房地產(chǎn)發(fā)展還有很長的路要走。”中國葛洲壩地產(chǎn)總經(jīng)理助理徐海倫認(rèn)為，不要認(rèn)為這幾年房價(jià)不漲了，不代表房地產(chǎn)不發(fā)展了，不應(yīng)該做過多房地產(chǎn)主業(yè)之外的多元化發(fā)展。

對(duì)此，億達(dá)中國高級(jí)副總裁于大海持相反觀點(diǎn)。他認(rèn)為，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，致使賽道擴(kuò)容升級(jí)成為必然。多元化實(shí)施過程中，應(yīng)該選擇那些受政策干擾少、市場(chǎng)波動(dòng)小、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、和房地產(chǎn)調(diào)控周期適當(dāng)錯(cuò)位的一些新的業(yè)務(wù)、新的賽道。

“未來一定是從開發(fā)向服務(wù)向資產(chǎn)管理方面走，是帶有一些服務(wù)性的嘗試。開發(fā)商的現(xiàn)金流要好，一方面拿一些‘水’嘗試其他行業(yè)，另一方面是給客戶提供全生命周期服務(wù)和生活服務(wù)，這個(gè)邏輯是自上而下的。不管是誰，對(duì)于多元化的探索，可以保持一定的寬容度，企業(yè)有一定的容錯(cuò)機(jī)制、試錯(cuò)機(jī)制。”泰禾集團(tuán)副總裁全忠指出。

金輝集團(tuán)總裁助理冷捷則認(rèn)為，在思考多元化之時(shí)，更多還是思考本身多元化產(chǎn)業(yè)之間，以及既有房地產(chǎn)主業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度，也不能跨界太多，房地產(chǎn)基因轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)，這樣的跨界太快了，更多是做和傳統(tǒng)“房地產(chǎn)+”相關(guān)的內(nèi)容。

“多元化的結(jié)構(gòu)主要分為四類：相關(guān)多元化、不相關(guān)多元化、橫向多元化和縱向多元化。”領(lǐng)地集團(tuán)助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科表示，“在與地產(chǎn)相關(guān)方面做圍繞地產(chǎn)主業(yè)的布局，縱向多元化打通后，將形成內(nèi)部的二八模式減低成本;而不相關(guān)多元化，比如大健康方面，亦有其核心能力與資源支撐。”但姚科亦承認(rèn)：“多元化與專業(yè)化，本來就是一把雙刃劍。”

總體來看，多家房企高管的共識(shí)是，控制成本管理、降低企業(yè)杠桿率、提高產(chǎn)品力水平是2019年大部分房企正在解決的問題。一些房企融變求新：合理控制現(xiàn)金流，放慢擴(kuò)張速度，來換取企業(yè)更好的發(fā)展;一些企業(yè)賽道擴(kuò)容升級(jí)：在壓力之中有意識(shí)地進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，升級(jí)運(yùn)營模式。

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