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今天是3月1日，中國(guó)存量房施行房貸利率機(jī)制轉(zhuǎn)換的第一天。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)換，涉及28萬億資金，普及中國(guó)所有居民，是房貸一族必須要過的程序。這種轉(zhuǎn)化規(guī)模和工程量，歷史少有。

而且這意味著，過去傳統(tǒng)以基準(zhǔn)利率為錨的方式逐漸被取代，以LPR利率為錨的房貸利率制度將迎來契機(jī)，這將更符合市場(chǎng)自由機(jī)制的建立和房地產(chǎn)脫鉤實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是一次歷史性的進(jìn)步。

從今天開始，截止至8月31日，你會(huì)陸續(xù)接到電話，銀行喊你過去“重新簽訂”房貸合同。

房貸合同必然是要謹(jǐn)慎的，因?yàn)樯婕耙惠呑拥膫鶆?wù)管理，所以在簽訂之前，有必要和所有讀者講透徹一些東西，防止在此事上“被坑”。

下面以問答的形式，給大家徹底解析LPR利率轉(zhuǎn)化的所有問題。

問題一：LPR利率是什么，是怎么算的?

LPR這不是一個(gè)新鮮詞，但很多人依舊不知道它的含義。這里再次解釋。

LPR利率，學(xué)名貸款基礎(chǔ)利率，定價(jià)機(jī)制采用公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)的方式。產(chǎn)生流程為18家報(bào)價(jià)銀行在MLF的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，去極值求平均所得。

其算法很簡(jiǎn)單，LPR=MLF利率+加點(diǎn)。

MLF，俗稱麻辣粉，央行給經(jīng)濟(jì)的注水工具。經(jīng)濟(jì)下滑，MLF利率就調(diào)低一些，多注點(diǎn)兒水刺激刺激;經(jīng)濟(jì)過剩存在泡沫，就調(diào)高利率，抑制下去。

加點(diǎn)主要由18家商業(yè)銀行決定，考慮到市場(chǎng)利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

看不懂吧?沒關(guān)系!

你只需要記住，LPR是在央行的目的上，每個(gè)月由18家商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況報(bào)價(jià)決定的。最終話語權(quán)歸央行和市場(chǎng)。

敲黑板了，那么在此基礎(chǔ)上，房貸利率的算法就出來了。

房貸利率=LPR利率+加點(diǎn)

這個(gè)加點(diǎn)和上面的加點(diǎn)不同，組成部分為：政策加點(diǎn)+個(gè)人加點(diǎn)，

1、政策加點(diǎn)：這短時(shí)間樓市太火，房?jī)r(jià)飆漲，中央想調(diào)控了，加點(diǎn)多一些，利率自然調(diào)高;樓市太冷，中央想刺激，反之。

2、個(gè)人加點(diǎn)：簽訂合同時(shí)，銀行會(huì)考慮到利潤(rùn)，你的征信、流水，評(píng)測(cè)你的經(jīng)濟(jì)償債能力，如果你的信譽(yù)差、償債能力差，就會(huì)多加一些，作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

所以，你從銀行簽訂房貸合同，最理想利率情況是，加點(diǎn)為0!前提是政策寬松，商業(yè)銀行認(rèn)為你是優(yōu)質(zhì)客戶。這種情況在一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想狀態(tài)。

問題二：利率如何轉(zhuǎn)化?

之前的利率機(jī)制是，房貸利率=基準(zhǔn)利率×(1+浮動(dòng))

現(xiàn)在的利率機(jī)制是，房貸利率=LPR利率+加點(diǎn)

怎么轉(zhuǎn)換呢?舉個(gè)例子。

你在2018年買了一套房，上浮10%，那么你之前的房貸利率就是基準(zhǔn)利率×(1+上浮)，為4.9%×(1+10%)=5.39%。

現(xiàn)在要進(jìn)行轉(zhuǎn)化，有兩種轉(zhuǎn)化方式，轉(zhuǎn)成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再變!

LPR利率的話就要進(jìn)行轉(zhuǎn)換了，這里涉及到一個(gè)算法，小學(xué)數(shù)學(xué)水平就能看懂，弄清楚，到時(shí)候別讓商業(yè)銀行給你算錯(cuò)。

房貸利率=LPR利率+加點(diǎn)，那么，加點(diǎn)=房貸利率-LPR利率。

這里的房貸利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的報(bào)價(jià)利率4.8%計(jì)算。

那么加點(diǎn)=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值一經(jīng)確定，永久不變。

你轉(zhuǎn)化后的房貸利率=LPR利率+0.59%。按照現(xiàn)在最新的LPR5年期報(bào)價(jià)利率4.75%計(jì)算，你的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

這樣你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為固定利率依然是5.39%，但是轉(zhuǎn)化成LPR利率就是5.34%，少了一些。

當(dāng)然，LPR每個(gè)月都會(huì)變動(dòng)，所以你的房貸利率也可以是變動(dòng)的，你可以選擇重定價(jià)周期，這個(gè)下面再講。

這是利率上浮情況轉(zhuǎn)化的結(jié)果，那么利率下浮呢?我們?cè)倥e一個(gè)極端的例子。

如果你在2015年以基準(zhǔn)7折利率買了一套房，也就是下浮30%，那么你的房貸利率=4.9%×(1-3%)=3.43%。

經(jīng)過轉(zhuǎn)換，加點(diǎn)=房貸利率-LPR利率=3.43%-4.8%(2019月12日20日?qǐng)?bào)價(jià)利率)=-1.37%。

轉(zhuǎn)換后的房貸利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR報(bào)價(jià)利率4.75%計(jì)算，就是3.38%，依然低于固定利率。

所以綜上，轉(zhuǎn)換成固定利率或者LPR利率，哪個(gè)更劃算，取決于未來LPR利率的走勢(shì)!

問題三：未來LPR利率走勢(shì)如何?

我曾在《利率下行》一文中講過未來LPR利率的走勢(shì)。

我國(guó)目前處于特殊時(shí)期，經(jīng)濟(jì)承壓，央行采取的貨幣政策是向“松”的，會(huì)不斷通過麻辣粉刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，同時(shí)穩(wěn)定樓市。前段時(shí)間，央行就公布了5年期LPR報(bào)價(jià)利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為4.75%。

接下來LPR利率大概率穩(wěn)定或者下降，沒有提升的理由。

我們?cè)侔蜒酃夥砰L(zhǎng)了講，中國(guó)目前城市化進(jìn)程已經(jīng)走了一多半，人口紅利進(jìn)入“L型拐點(diǎn)”，這是中國(guó)的歷史進(jìn)程，同樣也是其他發(fā)達(dá)國(guó)家走一定階段的必然歷程。

所以你會(huì)看到一些國(guó)家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國(guó)家已經(jīng)在實(shí)施負(fù)利率政策。低利率刺激經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)依然在滑坡，何況提高?

中國(guó)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率會(huì)緩慢下調(diào)。這也是歷史進(jìn)程，所以無論你之前的利率是上浮還是下浮，都應(yīng)該選擇轉(zhuǎn)換成LPR利率，而不是固定利率。

這是給你進(jìn)行房貸利率下調(diào)的一次機(jī)會(huì)，要把握住。

接下來，還有一些細(xì)節(jié)的問題，我再為大家整理出來。

問題四：轉(zhuǎn)化后房貸利率永久不變嗎?

不是。當(dāng)初轉(zhuǎn)化后的加點(diǎn)是不變的，但LPR有機(jī)會(huì)改變。

轉(zhuǎn)換后房貸利率是有重定價(jià)周期的，重定價(jià)的意思就是，按照當(dāng)時(shí)的LPR利率重新計(jì)算合同里的房貸利率，央行規(guī)定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。

如果你的二手房在3月1日房貸利率轉(zhuǎn)化為5.39%，選擇一年期重定價(jià)，那么一年以后的今天，就會(huì)按照最新的報(bào)價(jià)利率重新定價(jià)。

舉個(gè)極端的例子，1年后的LPR利率是3%，那么1年以后銀行會(huì)找你重簽合同，按照3%的基礎(chǔ)利率計(jì)算，省很多錢。

按照目前利率形式，1年期的重定價(jià)周期是劃算的。

問題五：房貸利率轉(zhuǎn)換如何完成?

從3月1日開始，商業(yè)銀行會(huì)給你打電話喊你去轉(zhuǎn)化利率。當(dāng)然你也可以主動(dòng)聯(lián)系銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這個(gè)工作目前的頭號(hào)任務(wù)，只要你之前有基準(zhǔn)利率為錨的房貸，就必須要完成。

到時(shí)候銀行會(huì)通知你通過手機(jī)銀行或者網(wǎng)上柜臺(tái)辦理，不用每個(gè)人親自跑柜臺(tái)，畢竟現(xiàn)在是5G時(shí)代。

問題六：哪些存量房不屬于轉(zhuǎn)換范圍?

跟基準(zhǔn)利率掛鉤都需要轉(zhuǎn)換，公積金不在范圍內(nèi)。

問題七：轉(zhuǎn)化成固定利率后，是否可以再換成LPR利率?

答案是否定的，無論選擇哪一項(xiàng)，只要選擇生效，未來均不可以轉(zhuǎn)換模式。

問題八：如果房主是兩個(gè)人，可以由一人去完成利率轉(zhuǎn)換嗎?

答案是否定的。轉(zhuǎn)換前和轉(zhuǎn)換后是一致的，需要共同貸款人協(xié)同完成。