世茂房地產(chǎn)1.6萬(wàn)成本高溢價(jià)拿地1.9萬(wàn)開(kāi)盤(pán) 能盈利嗎?

來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 2019-12-06 14:05:40

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房地產(chǎn)生意模式的核心在于土地，土地不僅決定了房企進(jìn)入一個(gè)城市或者一個(gè)項(xiàng)目的門(mén)檻，也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一商業(yè)模式的成本，同時(shí)，土地所在的位置也決定了其所能變現(xiàn)的價(jià)值，更是根本地決定了銷(xiāo)售結(jié)算的利潤(rùn)情況。因此土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這門(mén)生意的根基，正如融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌所言，拿地能力是一個(gè)房企核心競(jìng)爭(zhēng)力，拿地成功與否幾乎關(guān)系到房企的一切。

世茂房地產(chǎn)在2016年169%高溢價(jià)拿下的合肥“高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊“已于近期開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目名為“世茂國(guó)風(fēng)”，該項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)的售價(jià)僅為1.92萬(wàn)/平米，相對(duì)于1.62萬(wàn)元/平米的土地成本來(lái)看。，靠3000元/平米的差價(jià)獲取的最終收益，若要實(shí)現(xiàn)對(duì)真的能覆蓋工程建設(shè)費(fèi)用、安裝費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等一系列費(fèi)用的覆蓋似乎并不寬松。

2016年高溢價(jià)拿地三年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅卻不大

房企拿地的方式主要包括公開(kāi)市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)拿地、舊改拿地以及產(chǎn)業(yè)新城拿地等等，通常來(lái)說(shuō)，房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的成本是最高的，也是最容易統(tǒng)計(jì)的。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，近幾年房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地樓面價(jià)及溢價(jià)率呈現(xiàn)出兩個(gè)高峰，其一是2016年，正值上一輪樓市走牛的頂峰，2016年9月100個(gè)中大城市土地成交的溢價(jià)率達(dá)到77.59%的歷史高峰，甚至超過(guò)了4萬(wàn)億背景下的2009年。

第二個(gè)高峰就是2009年，當(dāng)年投資需求，包括房地產(chǎn)投資需求，在資金的帶動(dòng)下出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)。但是與2009年房企高溢價(jià)拿地之后，得益于后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)得到了緩解的大環(huán)境不同的是，2016年的高溢價(jià)拿地后，考慮到不少房企的土地儲(chǔ)備達(dá)到4年左右，即使囤地排隊(duì)等待房?jī)r(jià)上漲后陸續(xù)開(kāi)發(fā)，2019、2020年左右也都將陸續(xù)開(kāi)放開(kāi)發(fā)預(yù)售了。而過(guò)去三年，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅一路下滑，在政策調(diào)控持續(xù)收緊之下，后續(xù)是否可以還能不能如以往周期一樣重新回回復(fù)到高增速結(jié)算存在較大不確定性。

房?jī)r(jià)增速趨勢(shì)性放緩極大地壓縮了房企的利潤(rùn)預(yù)期，同時(shí)，房?jī)r(jià)預(yù)期的改變以及融資環(huán)境的收緊也減弱了房企囤地捂盤(pán)的意愿，部分高溢價(jià)拿地項(xiàng)目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目或難盈利

Wind金融終端的中國(guó)土地大全數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2016年全年在統(tǒng)計(jì)的62家房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地?cái)?shù)據(jù)差異較大，就樓面地價(jià)而言，大悅城控股、首創(chuàng)置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)等房企以平均拿地成本超過(guò)20000元/平米而排名靠前。而一些土儲(chǔ)主要布局于一二線(xiàn)的龍頭房企，如融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、旭輝集團(tuán)、佳兆業(yè)等，2016年的拿地樓面價(jià)卻要更低，均未能超過(guò)10000元的水平。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年世茂房地產(chǎn)競(jìng)得住宅類(lèi)項(xiàng)目為5個(gè)，5個(gè)項(xiàng)目均有不小幅度的溢價(jià)。其中，廈門(mén)翔安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目溢價(jià)率為50%，而合肥市的高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊的溢價(jià)率則高達(dá)169%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)競(jìng)得的“高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊”項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積為20.61萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)1.62萬(wàn)元/平米，該項(xiàng)目已于2019年11月29日開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)名稱(chēng)為“世茂國(guó)風(fēng)”，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年5月份交房。

安居客信息顯示，在該項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)的售價(jià)僅為1.92萬(wàn)/平米，這一價(jià)格與附近其他樓盤(pán)的新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格相近，但目前項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)，去化率還不好估算，但即使該項(xiàng)目能夠全部按照這一價(jià)格銷(xiāo)售出去，相對(duì)于1.62萬(wàn)元/平米的土地成本來(lái)看，3000元/平米的差價(jià)真的能覆蓋工程建設(shè)費(fèi)用、安裝費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用業(yè)績(jī)管理和銷(xiāo)售費(fèi)用嗎?

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